发达国家先进经验对我国房地产证券化的启示

时间:2019-04-05 01:44:11 来源:泽当信息网 作者:匿名
  

发达国家先进经验对我国房地产证券化的启示

作者:未知

物业证券化起源于20世纪70年代。随着新金融工具的出现,传统银行业受到很大影响,证券化在竞争中迅速发展,成为国际金融创新的三大趋势。一。在金融证券化浪潮中,房地产证券化已成为金融银行业实践结构变化和新国际金融工具创新的主要内容之一。

中国的房地产证券化起步较晚,目前处于试点阶段。因此,分析和借鉴发达国家的先进经验是非常必要的。物业证券化最初起源于美国住房抵押贷款市场,并发展到欧洲和日本等发达国家。本文选取两个具有代表性的国家,美国和日本,与中国进行横向比较。

1.美国房地产证券化的发展模式

美国资产证券化模式发展较为成熟,房地产抵押市场作为重要资产池分为一级市场和二级市场,即直接发行房地产贷款的市场和房地产证券交易市场。 ,两者都在这两个市场。这些专业金融机构大量金融机构,如商业银行,信托公司等,为双层抵押贷款市场提供了强有力的支持。美国有三种主要的房地产证券化类型:房地产有限合伙企业(RELP),房地产投资信托(REITs)和房屋贷款抵押证券化。

1.1房地产有限合伙企业

房地产有限合伙组织由有限合伙人和经理合伙人组成。有限合伙人通常是投资者,享有所有权。它根据自己的出资额承担有限责任。经理合伙人负责日常运营和管理,并承担无限制。责任。 RELP的信息在运营期间必须是真实的,以便投资者能够清楚地了解项目的运作。虽然一般而言,经理合伙人在RELP中担任推动者的角色,但为了筹集资金,一般而言,RELP的受益权出售给有限合伙人,双方将签署协议以规定相应的权利和义务。1.2房地产投资信托

房地产投资信托是一种相对简单的房地产证券化模式。它类似于普通信托,即信托公司募集资金以发行产品,然后利用这些资金开发专业发展公司的房地产项目。在这种模式下,投资者可以随时通过买卖信托产品来调整投资方向,也可以根据证券的具体表现提前规划投资策略。房地产投资信托基金分为三类:股权投资,抵押贷款投资和混合投资。在股权投资中,投资者作为股东投资,可以通过股息,股票价格上涨和市场交易策略赚取收入。对于抵押贷款类型的投资,它更类似于债券投资。房地产开发商使用房地产作为抵押来筹集资金。投资者享有利息收入,因此他们的投资风险相对较低。混合投资是两者之间投资的一种方式。

1.3住房贷款抵押证券化

住房贷款抵押证券化是一种应用方式。在这个模型中,有一个中间特殊机构SPV,它有一个特殊的机构来打包一些流动性较低的资产,如住房抵押贷款。使用这些资产的未来收益形成资产池,然后以此资产池作为担保发行证券。还有一些评级公司对这些资产进行评级,并根据证券的表现决定是升级还是降级。具体模型包括转移支付债券和担保抵押债券。

1.4美国房地产证券化的启示

作为全球金融大国,美国房地产证券化的发展对中国具有重要意义。首先,与美国资产证券化相关的法律法规非常合理。他们明确界定了投资者和原始权利人的权利和义务。它们在资产证券化的各个方面都有明确的定义。说明这为改善中国的下一个法律法规提供了方向。其次,美国的房地产证券化产品非常灵活。有类似的股票,如投资信托,并有类似的抵押贷款支持抵押贷款。但是,中国刚刚开始试点,产品类型很差。向美国市场的成熟产品学习。最后,美国的抵押贷款证券化是资产负债表外业务,证券化资产没有显示在资产负债表上,从而降低了银行的流动性风险。2.日本房地产证券化的发展模式

日本的资产证券化起步较早。在20世纪90年代之前,日本在住房抵押信托证券化和房地产抵押贷款证券化方面拥有相对成熟的经验。在日本,房地产证券化的发展模式主要包括信托房地产证券化和投资组合房地产证券化。

2.1信托财产证券化

日本的信托财产证券化与美国房地产投资信托非常相似。信托公司直接管理房地产的运作。不同的是,美国信托公司首先发行信托产品并从投资者处筹集资金。然后买房地产。日本的主要形式是投资者(包括投资机构和投资者)首先购买房地产,然后委托给信托公司进行管理。然而,两者的本质实际上是相同的,它们都是相对成熟的证券化模型。

2.2合并房地产证券化

综合财产证券化模型是一个相对简单的模型。资产交易直接在房地产公司和投资者之间进行。房地产公司向投资者出售房地产,投资者可以将其出租给租赁公司。获利。换句话说,在这个过程中,信托公司从资产管理过程中被淘汰,投资者可以根据其权益比例直接决定如何使用该财产。优点是它节省了中间链接和信任管理费的一部分。缺点是由于投资者的专业水平,风险水平相对较大。

2.3日本房地产证券化的启示

日本与美国相似,房地产证券化已发展到更成熟的阶段。在发展证券化的过程中,中国可以根据日本等不同地区和要求开发不同的模型。在金融机构专业化程度较高的地区,可以进行信托房地产证券化,而在一些金融市场则略有不发达。投资者可以直接操作区域以产生收入。当然,所有这一切的前提是政府可以保证系统,以避免投资者因法律和监管限制而增加成本。